一财朋友圈·陈泽帅 | 房贷利率调整 买房是贵了还是便宜了

8月25日央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率:在改革完善贷款市场报价利率(LPR,Loan Prime Rate指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

一时间LPR成为楼市热词,LPR改革到底是什么?房贷利率是涨还是跌?购房者如何对待新政?

LPR改革:减少中间商赚差价

央行在2013年7月全面放开金融机构贷款利率管制,随后10月创设了LPR,初衷是形成市场化的贷款利率。但业务实操中,银行发放贷款主要还是参照基准利率,基本无视LPR(起初仅2%左右,这样银行利差较少)。后续LPR自2015年10月26日以来达到4.30%之后,大致与基础利率接近了。市场化的贷款利率竞争格局并未随着LPR的诞生而形成。

默默无闻的LPR在上周末被刷屏前,8月还经历过一轮较大变革,笔者认为有3大看点:

央妈不再帮忙赚差价:报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成,之前基本参照基准利率;

为房贷平稳操碎了心:在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种。可以为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考,也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡;

“大哥”与“小弟”具备了同等话语权:在原有10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家,扩大到18家。通过计算算数平均值的方式计算LPR,不再通过贷款体量加权的方式计算;

总体而言,此次LPR改革目的在于通过市场化方式,将更便宜的钱传导至融资难的民营、小微企业。同时央行此次强调,此项规定将要纳入考核了,此举将确保银行对LPR真正执行。

房贷利率是涨还是跌?

按照最新的规定换算,首套房利率不低于4.85%,二套房利率不低于5.45%,和改革前的主流利率其实差不多。当然,目前的房贷利率在各个城市间存在比较大的差异:

一线城市如广州,现有首套房贷最低利率为基准上浮5%,即5.145%,如果是贷款300万期限为30年的话,则一个月要还16371元;新规后,如果按照LPR最新利率4.85%算,同样是300万贷款30年的话,一个月还款15830元,比此前便宜了500多元。

二线城市如武汉,首套、二套房贷利率分别为上浮25%和35%,如按上述推论,月还款额也会下降。

但是对于上海这种首套房执行95折(4.66%)的城市,理论上新的房贷利率会出现提高。当然,因为这次规定的是下限,且将更多的定价空间转给地方银行,上浮的力度存在不确定,具体效果根据各个地方和银行的情况将会存在不确定性。

尽管LPR此次改革的关键字是“市场化”,但央行8月25日的公告也将改革与“房住不炒”作了进一步澄清:之前房贷利率和基准利率是高度一致的,未来房贷利率定价的原则也随着利率的变化做了一些调整:首套房利率不低于5年期LPR,二套房利率不低于LPR+60Bp。由于规定的是房贷下限,可防止房贷成本过低引发资金进入房地产市场带来市场风险的扩大。其原文是:人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

从目前房贷市场来看,今年下半年来全国房贷额度偏紧。尽管LPR与房贷接轨“刷新”了多数城市的贷款下限,但就目前房贷配额紧张的现状,因城施策的结果可能导致房贷利率稳中略升。

购房者如何对待房贷利率新政?

首先引用央行原文“2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。”10月8日才是新政执行的节点,此举并不会影响正在还房贷的业主,以及在10月8日前能够签订好买房合同的客户。

短期看来,类似上海的城市,直接面临着10月8日后房贷利率上涨,相信会有正在犹豫入市的客户将被倒逼入市,上海楼市可能会有短暂量价上涨。

长期看来,LPR的改革逻辑上存在降息的可能,加之未来银行间的市场竞争将允许购房者在选择房贷时货比三家,部分城市的购房者存在着房贷利率市场化下调的预期(如上文提到的广州、武汉),从而更加审慎地对待置业决策。

对于未来新政后批到贷款的购房者而言,都需要了解一个变化:利率将真正开始固定周期浮动(之前利率也是浮动的但是数字几乎不变),这会给还贷人带来一些不确定性,需要在还贷周期内适当关注LPR变化,保持账户内充足资金以免造成余额不足带来的逾期。

本文为一财朋友圈特约专栏文章,仅代表作者个人观点

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