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房企12月融资量跌至谷底,开发商苦等流动性宽松

2018年房企融资难,难至收官月,但12月上市房企融资量的滑坡幅度,多少让人意外。

同策研究院数据显示,12月40家典型上市房企融资总额仅为181.52亿元,跌破200亿元,环比11月激减64.12%,迎2018年以来最大降幅,再创2017年以来融资新低。

回看2018年全年,40家典型房企总额为6291.24亿元,同比2017年7297.89亿元下滑13.8%。

其中,房企共发行公司债2465.73亿元、其他债权融资1088.66亿元、境内银行贷款895.24亿元、中期票据832.51亿元、信托贷款742.18亿元、股权融资140.9亿元、海外银团贷款110.18亿元、委托贷款15.55亿元。

从中可见,2018年,公司债仍是房企最主要的融资方式。

12月融资额较年内高点跌超七成

整体而言,2018年40家典型上市房企总额在4月创下769.12亿元的高峰下,便一路下行,直到8月,融资总额有602.73亿元的小高峰,随后又继续下跌,12月份仅有181.52亿元,为全年最低值。

具体至2018年12月份,181.52亿元融资总额中,有99.43%为债权融资,融资额为180.49亿元,环比下降64.28%。

值得指出的是,12月创新型融资金额仅6.7亿元,环比下滑92.7%,是各融资方式中环比下滑幅度最大的一类,仅有阳光城、中南和金科各发行一笔。

如12月4日,阳光城宣布,以公司及子公司的房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产,发行相关产品进行融资,总额不超过20亿元;12月8日,中南建设宣布,为了促进慈溪檀悦府项目的开发,公司持股20%的联营公司宁波光凯向爱建信托以不超过2.5亿元转让项目资产收益权。

证券化产品多欠临门一脚

同期,市场上多笔房企ABS获批,ABS进入持续高发期。

2018年12月19日,“中联前海开源-华侨城租赁住房一号资产支持专项计划”通过发审会,规模100亿元,原始权益人为深圳华侨城股份有限公司,计划管理人为前海开源资产管理有限公司。

12月24日,平安不动产发起的“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”已取得上交所的无异议函,计划采用储架发行机制,储架规模达50亿元。

12月24日,“华能信托-开源-世茂住房租赁资产支持专项计划”通过发审会,规模10亿元。同日,“平安-象屿购房尾款资产支持专项计划”通过发审会,规模5亿元,象屿地产集团有限公司为原始权益人;同为24日,“信达-三亚天域酒店资产支持专项计划”通过发审会,规模20亿元;24日,“深圳市南山房地产开发有限公司2018年度第一期资产支持票据”成功发行,发行总额为5.13775亿元,以应收债权为底层资产。

然而,12月份中,多数资产证券化产品处于计划、核准阶段,真正发行成功的较少,这也是2018年年底融资总额滑坡的部分原因。

融资成本预期增长?

融资成本方面,从上市房企公布的数据来看,最低一笔是万科发行的5.25年期固息票据,票面利率为5.35%,最高的两笔均来自绿地子公司绿地全球,一笔是2.8亿美元定息债券(中期票据),一笔是1.5亿美元公司债,债券票面利率均高达9.125%。

按同策研究院的说法,按往年的经验来看,年底各融资渠道收紧,部分发行受到管控推延至春节后,预计后期会有一波增长。

1月4日,中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,房企融资难能否柳暗花明受到广泛关注。

而同策研究院研究总监张宏伟认为,2019年楼市调控仍是大基调,政策面对于房企融资渠道有重重防火墙,大部分无法流入开发领域,房企资金面仍然会很紧张,2018年的降准,对楼市没有太大影响,这次也同样。

不过,开发商依然对降准抱有一丝期待。日前,龙湖集团副总裁胡若翔在广州一个公开场合表示,目前市场的不确定性依然很大,虽然目前降准了,但释放的流动性什么时候可以流向房地产行业,这是很难判断的。去年“731”政策的消化仍然需要时间。

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