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贝莱德预警欧洲楼市泡沫,价值洼地或在东欧

在房价持续上涨的欧洲中心地带,对于投资者而言,机会在哪里?

在10月8日于德国慕尼黑开幕的2018年国际商业地产博览会上,对于近年来持续上涨的欧洲中心城市房价,全球最大的资产管理公司贝莱德(Blackrock)董事总经理穆勒(Thomas Mueller)给出了泡沫预警。他认为目前欧洲大城市的房地产投资潜在收益已大于风险,投资者应考虑把目标转向房价较低的东欧及东南欧地区。

德意志银行的房地产专家则认为,英国的伦敦依旧不可忽视,德国大城市前景看好,另外东欧地区(比如波兰),也有较好的投资机会。

“未来上涨空间已不大”

2008年金融危机爆发后,欧洲央行逐步下调利率刺激经济,并于2015年开始实施逾亿万欧元的规模资产购买计划,致使大量资金流进了房市。与2009年的房价低谷相比,不少欧洲中心城市近10年来的房价都已翻倍。

欧盟统计局10月5日公布的数据显示,2018年第二季度欧盟地区房产均价同比上涨4.3%,上涨最快的三个国家分别是斯洛文尼亚(13.4%)、爱尔兰(12.6%)和葡萄牙(11.2%),仅瑞典(-1.7%)和意大利(-0.2%)两国同比出现了微幅下跌。

据德国媒体报道,尽管欧洲房市目前涨势良好,暂无衰退迹象,但穆勒表达了对前景的担忧,“我们仍在一条良好的轨道上前行,但(轨道的)四分之三已在我们身后。”

美国汉斯(Hines)房地产投资公司欧洲区负责人胡贝尔(Lars Huber)也持类似观点,他表示,欧洲每个国家情况不尽相同,在希腊投资者仍有很好的机会,但在德国“已经有点晚了”。

除了住宅市场,在旅游业发达的欧洲地区,商业酒店也受到投资者的欢迎。拥有数千亿英镑资产的房地产投资管理公司M&G负责人在展会的论坛上表示,南欧国家,比如希腊的酒店越来越受到资金的青睐。

希腊华侨华人总会会长邹勇告诉第一财经记者,希腊的酒店近年来受到资金热捧,尤其是首都雅典和旅游胜地圣托里尼岛的酒店供不应求。据他介绍,雅典市中心房产投资总额相对较低,几十万欧元可以用来经营民宿,每年回报约在5%;而圣托里尼岛则比较适合投资小型酒店,预期每年收益约10%,但总投资额较高,需数百万欧元。

图为希腊圣托里尼岛

“美国房产缺乏吸引力”

不同与其他资产管理公司,德意志银行对欧洲房地产,尤其是德国房地产的未来更为乐观。该银行房地产基金经理阿兰多夫(Georg Allendorf)在展会上接受媒体采访时表示,房地产市场的繁荣将持续相当长的一段时间,“(至少)在未来一两年内,房地产市场将保持当前的上涨趋势。”但他也承认,“许多地区的房价已经到了很高的水平,对我们而言,这意味着投资选择变得更加困难。”此外,德银也看好德国慕尼黑、法兰克福和柏林等大城市的房价涨势。

据德国媒体报道,阿兰多夫及他带领的团队为德银子公司DWS管理着25支房地产基金,总规模220亿欧元。这些基金主要投资于欧洲市场,比如荷兰、芬兰和西班牙等地。阿兰多夫说:“我们非常清晰地专注于欧洲房地产,而不是亚洲或北美。”他认为,当前,美国的房地产缺乏足够的投资吸引力,高利率差异(注:欧元区基准利率目前为0%,美国为2.00%~2.25%)会产生过高的对冲成本,大幅降低了收益和风险比。

由美国政府出资的房利美公司(Fannie Mae)在最新的报告中预测,美国GDP于今年第二季触顶后将缓慢下滑,部分原因是房市销售增长停滞。房利美首席经济学家邓肯(Doug Duncan)表示,美国房价的上涨速度已在2017年触顶,2018年涨幅将下滑,这对房产投机客而言,将减少他们的投资动力。

英国的伦敦拥有欧洲规模最大、最昂贵的房地产市场。尽管英国与欧盟的脱欧协议谈判仍存在极大的不确定性,且近两年伦敦房价有所回调,但阿兰多夫认为,“(投资者)不应该撇开伦敦,对于金融业以外的雇主来说,伦敦仍然是一个非常有吸引力的市场。”

图为波兰首都华沙

此外,阿兰多夫认为,波兰首都华沙目前有很好的房产投资机会。波兰欧芮嘉集团(Oruga Group)市场总监Terra Xu对第一财经记者表示,波兰经济状况良好,由于当地劳动力、公司运营成本非常低,近年来不少世界500强纷纷入驻首都华沙,使得华沙的物流、仓储、写字楼等供不应求,商业楼盘投资平均年化回报率为8~12%。根据德勤近日发布的欧洲住宅市场报告,2017年波兰住宅房价同比上涨了9%,每平方米均价1321欧元(约合1万元人民币)。

根据海外房产平台居外网9月发布的全球华人购房报告显示,2017年中国投资者在欧洲投资房产总额(含商业房产)达255亿美元,同比增长225.7%。而在北美地区投资总额418亿美元,同比下降31.9%。

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责编:潘寅茹 此内容为第一财经原创。未经第一财经授权,不得以任何方式加以使用,包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经将追究侵权者的法律责任。 如需获得授权请联系第一财经版权部:021-22002972或021-22002335;banquan@yicai.com。

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