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传统村落15年锐减近92万个,商业资金介入仍存“痛点”

由于城市化、城镇化及古民居原生环境变化和经济变迁等诸多原因,中国传统村落面临持减少的局面。

9月8日,在2018中国古建筑国际论坛上,中国文物保护基金会理事长、文化部原副部长励小捷称,传统村落保护,需要引进市场机制,引入商业资本共同开发,这是一个前提,但也要守住底线。

他说,一是只要修复开发的是文物,就要遵守文物保护的基本原则,坚持整体性保护、保护真实性、保护历史信息的原则;二是要拿它当村落来保护,不赞成把村民整村搬迁安置,将这个原本是世代生活炊烟袅袅的生活区,变成一个景区,这不是传统村落保护的目的。不过,也不排除个别情况。当然,也要考虑,如果有个人产权置换,不论是用于居住,还是将之投入到商业运营,这个也是应该允许的。

保护古建筑,是一件刻不容缓的事情。资金的缺乏,从一定程度上,掣肘了古建筑的保护,

恒丰银行研究院执行院长董希淼提到,尽管近年来,部分商业银行创新了产品跟服务,拓宽了银行之间古建筑保护的领域,加大了对古建筑保护信贷的支持力度,但要推动金融资源更多地进入古建筑保护领域,还是要进一步完善配套措施,解决其风险可控制、商业可持续的问题。

保护古建筑、传统村落刻不容缓

如今,古村落的抢救和保护进度,赶不上古村落逐渐消失的速度。

一个在业内广为流传的数据显示,自2000年至2010年,我国自然村由363万个锐减至271万个,10年间减少了90多万个,平均每天消失80到100个,其中包含大量传统村落。根据《中国城市报》报道,第三届中国古村镇大会提供数据称,近15年来,中国传统村落锐减近92万个,并正以每天1.6个的速度持续递减。

励小捷称,在传统村落保护的过程中,面临的主要问题是,一是大量且迅速地消失。城镇化加快,但没有把传统村落保护放在应有的重要位置上;二是现在中国农村,特别是传统村落,空心化非常严重;三是保护资金严重不足;四是产权人依法履行保护义务的观念缺失。

对于保护资金缺乏,他提到,目前,传统村落的保护资金,从国家财政层面来看,可分为两部分,一部分是住建部门给每个村落300万,但这部分资金,基本上不能用来修房子的,而是用于修建道路,改善基础设施和公共建筑;第二部分是国家文物局启动的国保、省保集中连片的传统村落修复工程,每个村落将有800万到1500万,但入选资格非常严格。

此外,虽然有一些商业资本进入,进行民宿开发、整体租赁等现象,但从整体来看,并未形成一种稳定的机制和渠道。

2016年,中国文物保护基金会选定松阳为国内唯一一个整县推进试点县,计划首期投入资金4000万元,资助开展传统村落保护项目“拯救老屋行动”。

励小捷称,这一项目,坚持了农民的主体地位,促进产权人履行保护责任。因为农民是传统村落保护的主体,要尊重产权人的意愿,维护产权人的利益,这是实施项目的初衷。“我们是为农民办事,帮助他们实现自己的愿望,而不能越俎代庖,由政府或社会组织,大包大揽。”

他说,实施这个项目的一个重要检验标准是,农民是不是回到农村。房子修好了,环境改善了,农民自然就回来了,开始在家乡创业。这个项目不是为了修房子而修房子,简单打造建筑博物馆,传统村落应该是一个活化的载体。

如今,松阳已经开了420家农家乐、民宿,床位达到3700张。到2020年,预计将达到1万张床位,营业收入4亿元。

金融介入古村落保护的痛点

在论坛上,中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大称,古建筑具有公共产品的特征,正因此,公共部门的政府就应该利用法律法规,包括金融和财政的手段,进行保护和开发。

不过,总体来看,古建筑比如民居、故居、寺庙,其规模还是比较小,而且还比较分散,交通不是特别地方便,导致古建筑的维修、开发和保护都非常的困难,难以形成规模经济和经济效益,这也是其投融资困难的主要原因。

从古建筑的投融资风险角度来看,需求的不确定性,也使得对古建筑投融资回报出现不确定性,特别是对小型的、分散的古建筑的投融资,更加明显。

他认为,基于古建筑公共产品的特征,需要政府的参与,并且支持古建筑的投融资,比如设立专门的专项资金,或者是政策性银行。同时,减免税收,提供低息贷款,做政府力所能及的事情。基于需求的不确定性和投资的风险,加强古建筑市场金融监管,防止古建筑收入流向非古建筑行业,要防止古建筑的过度开发和过度地商业化,降低投融资的风险。

近年来,部分商业银行创新产品跟服务,拓宽了银行之间古建筑保护的领域,加大了对古建筑保护信贷的支持力度。

董希淼称,在安徽的一些商业银行,通过产品创新,提供信贷保护古民居,可分为两种方式:一种是通过两权抵押,抵押土地承包权、宅基地使用权,向这些古民居的所有者进行发放贷款,支持他们加强对古民居的保护。另一种,通过跟旅游景点的合作,或者是把旅游门票收入作为质押,或者是把旅游景点的经营权作为质押,向旅游景点,或者其经营企业发放贷款,支持其开展一些农家乐等。这些资金进入之后,会反哺古民居保护。因为为了增加门票收入,为了扩大收入来源,就势必会对古民居进行更好地保护,当然也会有一定程度的开发。

不过,这种对古民居保护的规模并不大。他分析,其中一个很重要的原因就是,除了这些古民居小型分散,难以形成规模经济效应等因素之外,从商业银行角度来看,主要是这些古民居、古建筑,性质比较特殊,难以作为商业银行合格的抵押品。即便能够抵押给银行,比如一些产权清晰的古民居,但是抵押之后,如果贷款出现问题,银行就很难处置,没有一个可以转让抵押品的处置市场。而且它的价格也不透明,没有一个比较公允的价格,在评估方面,存在很大的困难。

所以,在古建筑保护方面,商业性金融现在只能做一些尝试,难度还是比较大。而从开发性金融角度来看, PPP模式更为灵活。

2016年,国务院印发《关于进一步加强文物工作的指导意见》指出,大力推广政府和社会资本合作开发的模式。董希淼认为,在古建筑保护中,社会效益远远大于经济效益,政府的扶持是非常必要的。从世界范围来看,这方面都有一些很成功的案例。比如,奥地利、意大利等国,基本上都是政府主导型,在政府的主导下,整合各类资源,发挥各方力量共同参与、协同发力,这将是一个比较好的选择。

责编:刘展超 此内容为第一财经原创。未经第一财经授权,不得以任何方式加以使用,包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经将追究侵权者的法律责任。 如需获得授权请联系第一财经版权部:021-22002972或021-22002335;banquan@yicai.com。

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