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世联行股价腰斩,热点退潮后仍需业绩支撑

世联行(002285.SZ)股票激励计划第二个锁定期已届满,5月31日,465.43万股、占目前公司总股本的0.2277%的限制性股票将上市流通。

限制性股票流通对二级市场的股价影响,成为近日世联行中小投资者的讨论话题。2017年11月22日,世联行股价取得近两年半以来的最高点14.55元之后,便陷入持续的阴跌中。5月28日,世联行报收7.81元,跌幅为2.25%,股价回调至2017年7月,彼时一系列租赁政策尚未出台,住房租赁明星公司尚未崛起。

券商普遍认为,随着支持住房租赁市场相关政策以及两部委联合发布的住房租赁资产证券化新规的相继落地,租赁市场与金融工具的结合将利好住房租赁相关标的。但这种利好颇具不确定性,市场短期消化过后,投资标的股价容易打回原形。

而需要拼实力的业绩部分,世联行一季报显示,出现暂时性亏损,净利润为-2846.5万元,同比下滑130.7%;营业收入为14.67亿元,同比增长8.55%。能帮助世联行转型、增强抗周期能力的长租公寓、世联空间等新业务仍处于较大投入期,拖累一季报表现。

股价回调至一年前

2017年年中,国家一系列住房租赁政策火速出台,扭转房地产业发展的方向及预期,长租公寓得到极大关注。

多家机构联合推荐世联行、我爱我家(未更名前为:昆百大A,000560.SZ)、张江高科(600895.SH)、收购了Q房网的国创高新(002377.SZ)、万科(000002.SZ)、龙湖地产(00960.HK)、招商蛇口(001979.SZ)等开展长租公寓业务的房地产中介、开发企业。再加上四季度,多家房企销售业绩屡破纪录,引起房地产板块股价异动。

纵观多家开展的长租公寓业务的房企,世联行受租赁概念影响较为显著,其股价曲线贴近租赁政策的出台及落地。

2017年7月18日,国家发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,正式拉开发展租赁市场的序幕。

2017年7月18日至7月31日,10个交易日中,世联行股价取得十连涨。我爱我家在《通知》出台的四个交易日内,取得四连涨。同期,张江高科、国创高新、万科等公司并无异动。

世联行拉出一条长长阳线,整体股价从2017年7月上扬至11月,并在2017年11月22日取得两年半以来的最高点14.55元。

这数个月来,不止房地产中介,房地产开发企业万科、龙湖地产、旭辉、碧桂园、佳兆业等公司宣布介入长租公寓,或扩大规模。长租公寓领域收房的竞争激烈程度不亚于刀光剑影的土地招拍挂市场。

从此角度来看,世联行等公司因租赁概念站上风口在情理之内。但2017年11月22日后,世联行股价便陷于长达半年的持续阴跌中。

此间,世联行股价偶有震荡,但还是跟租赁政策紧密相关。

4月25日,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,以盘活住房租赁企业的存量资产,降低住房租赁企业的杠杆率,促进形成金融与房地产之间的良性循环,推进住房租赁资产证券化的发展。

4月26日早盘,租售同权概念股高开高走。世联行、三六五网(300295.SZ)、市北高新(600604.SH)、我爱我家等股一度涨停。当天收盘,世联行涨6.27%,我爱我家涨3.29%。

而这个利好带给二级市场的影响并未维持很久,未能扭转世联行股价继续下行的趋势。近一年时间,世联行K线呈较为明显的倒V形。5月28日,世联行报收7.81元,跌幅为2.25%,股价已回调至2017年7月。

长租公寓行业资深运营、观察人士郁珽接受第一财经采访时表示,“世联行是市场普遍认同的租赁政策主要受益者,明星公司股价调整,说明长租公寓市场正在回归理性,对行业而言是好事。”

一季度亏损

郁珽的看法是,泡沫褪去后,就看啤酒的质地好不好。

“对单一企业来说,市值管理应系于基本面的经营上、公司盈利模式,是否能可复制化、可持续发展,相比公司短期市值、股价调整,更应看远期发展。”

近日,监管层亦在关注世联行的经营状况。深交所发函,对公司收入、利润、经营活动产生的现金流净额出现背离的情况进行问询。

2017年,世联行实现营业收入82.12亿元,同比增长30.97%,净利润为10.04亿元,同比增长34.35%,但经营活动产生的现金流量净额为-30.26亿元,出现了-231.89%的跌幅。

世联行回复称,这是受到公司金融服务业务的贷款放款及本金回收现金流的影响,此外因发展长租公寓,公司支付项目保证金和租赁押金减去收取的租赁等各项押金后,仍有较大幅度的增加。

世联行的长租公寓业务、金融业务是监管层关注焦点。在世联行核心管理层看来,这些新兴业务恰好是公司转型,对抗房地产周期的法宝。

投入和产出错峰,部分业务出现暂时性亏损似乎难以避免。2017年,世联行整体盈利,但部分分部依然亏损。如长租公寓所在的资产服务分部亏损1.84亿元,同比下降554.51%;装修业务、存量物业的租售服务等新型业务所在的其他交易业务分部,亏损0.96亿元,同比下降94.09%。

今年一季度,世联行出现整体性亏损。一季报显示,公司净利润为-2846.5万元,同比下滑130.7%;营业收入为14.67亿元,同比增长8.55%。经营活动产生的现金流量净额为-6.36亿元,同比下滑165.96%。

中金分析师张宇指出,世联行一季度亏损是因为银行房贷放款周期拉长,导致代理收入结算延迟,以及以长租公寓为代表的资产运营业务投入加大、计提资产减值损失大幅增加等因素所致。

传统代理商对新业务的探索殊为不易,长租公寓的盈利、金融业务的发展直接影响世联行的营收结构和盈亏状态。

深交所要求世联行对比行业内其他经营长租公寓业务的公司的租金、成本、租期等经营情况,不过业内并无相关数据的披露,世联行没有可对比的标的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示,“租赁市场确实存在炒作概念,热度下降,资本市场给予的关注度减少,如果业绩不能提供实实在在的支撑,公司股价难免疲软、回落。”

按世联行董事、总经理朱敏的说法,公司长租公寓的盈利期约为5年,这个时间被投资者期待。在国内去杠杆导致地产行业周期性下行、美国加息使资本市场的不确定性加剧之际,世联行需要更好的业绩来证明实力。

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