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合生创展闫家瑞:租售并举政策改变房企运营模式

习近平总书记在十九大报告中再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。目前,政府通过建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度等措施,稳定房价,保障市场平稳。在此背景下,房地产行业面临前所未有的全新局面,市场和企业面临的变革已无法避免。尤其是十九大以后中国经济进入了一个新时代,是由经济高增长的阶段进入了一个高质量的发展阶段,这对房地产行业将带来怎样的变化?

对此,合生创展集团住宅投资事业部副总经理闫家瑞在第一财经举办的地产汇年度峰会上表示:明年及未来几年,房地产市场将逐步趋于健康平稳,供求关系进一步改善。尤其以北上广深一线城市为核心的城市群和经济圈,由于资源聚集效应突显,房地产市场仍相对更安全。

但是,鉴于政策的变化,使得行业也将出现新的趋势,例如众多企业争相卡位租赁型住房市场,以及更加注重资产运营等。

闫家瑞认为,租售并举政策对于一二线城市的影响,会远大于三四线城市。因为目前一线城市和部分热点二线城市局部存在炒房、市场过热等现象,但大多数三四线城市却相对平稳,所以租售并举政策也是为了抑制局部过热城市的房价。

即便这样,闫家瑞依然认为,租售并举这一政策,可能会改变开发商原有的运营模式。“我觉得长期来讲这种抑制住房性投机的需求,包括在租售并举的政策可能对行业从业人员,包括房地产本身经营模式和运作模式会产生一定影响。”

在闫家瑞看来,这种影响主要集中在几个方面:第一是周转模式的变化,过去靠拿地、开工到销售回款这种高周转还能持续下去?现在再加上限购、限售政策,包括土地出售的限持比例,这对你资金压力会提出比较大的要求,这样你的回款周期拉长,建设周期变长,企业模式上可能会要重新考虑一下。目前,许多同行选择走出去、多元化、分散风险,也都是在经营模式上进行的调整和布局。

第二是可能对于企业的运营能力、经营能力包括经营管理团队的水平都提出一定的更高的要求,只有这样,你的企业在这种政策下才能获得一个长久的发展。

“总体而言,作为房地产企业来讲最关键是解决钱的问题,租赁也好、销售也好,就是解决钱怎么来解决企业资金的问题,所有的模式、经营思路、出发点围绕这个去设计。企业未来无论转型还是按照原来思路走,都需要通过降低管理费用、财务费用、营销费用等,来解决资金问题,降低运营成本。”

闫家瑞特别提到,未来国家可能会在推动资产证券化方面推出一些鼓励性政策,这些政策也许能解决企业进行资产管理和运营的根本性问题。

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